Over het wetsontwerp belasting buitenlands vastgoed

Op 28 januari 2021 werd het wetsontwerp “houdende wijziging van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992 op vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen” ingediend in de Kamer. Op die manier poogt de regering een einde te maken aan de ongelijke fiscale behandeling van buitenlands vastgoed, en wordt eindelijk gevolg gegeven aan de rechtspraak van het Europees Hof van Justitie.

Het wetsontwerp beoogt de belastbare grondslag in de personenbelasting voor de in het buitenland gelegen onroerende goederen (zowel in de EER als daarbuiten) op dezelfde manier te bepalen als voor de in België gelegen onroerende goederen, en op die manier de oplopende dwangsommen die door het Europees Hof van Justitie aan België werden opgelegd, te stoppen(1). De wijzigingen zullen van toepassing zijn vanaf aanslagjaar 2022 (inkomsten 2021)(2).

Wij namen het wetsontwerp voor u door en zetten de belangrijkste aandachtspunten op een rij.

Hoe wordt de belastbare grondslag van uw buitenlands vastgoed concreet bepaald?

Zoals reeds toegelicht in ons nieuwsbericht van 4 december 2020, opteert de wetgever ervoor om - net zoals voor de in België gelegen onroerende goederen - een kadastraal inkomen toe te kennen aan buitenlands vastgoed(3). Ondanks het kritisch advies van de Raad van State bij het wetsontwerp, heeft de wetgever zijn verrassende keuze toch doorgezet.

Concreet zal de Administratie Opmetingen en Waarderingen (hierna: AOW) het kadastraal inkomen van uw buitenlands vastgoed bepalen door de verkoopwaarde uit 1975 te reconstrueren en vervolgens te vermenigvuldigen met een (kapitalisatie)tarief van 5,3 %. De grootste moeilijkheid bij het toepassen van die methode is uiteraard het vinden van de verkoopwaarde van 1975.

Het wetsontwerp voert evenwel een techniek in om de verkoopwaarde van 1975 vast te stellen op basis van de actuele verkoopwaarde. De fiscale administratie gaat ervan uit dat de actuele verkoopwaarde van het goed bekend is (ofwel omdat het onroerend goed pas werd aangekocht, ofwel omdat een vergelijking met de actuele prijzen mogelijk is). De actuele waarde wordt omgezet naar de waarde in 1975 door een correctiefactor toe te passen die jaarlijks wordt vastgesteld aan de hand van de rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar. Voor het inkomstenjaar 2020 zou die factor gelijk zijn aan 15,036. Op die manier wil men bepalen welk bedrag men in 1975 moest investeren om een kapitaal te verwerven dat overeenstemt met de huidige verkoopwaarde. Om de correctiefactor voor inkomstenjaar 2021 te bepalen, wordt die factor 15,036 vermenigvuldigd met de gemiddelde rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar voor het jaar 2020, vermeerderd met 1. De fiscale administratie zal jaarlijks de correctiefactor bekendmaken in het Belgisch Staatsblad.

Volgend cijfervoorbeeld maakt dit wat duidelijker:
Stel u koopt vandaag een onroerend goed aan in Frankrijk voor een bedrag van 750.000 Euro. Op dat bedrag zal in eerste instantie de correctie van 2021 worden toegepast (i.e. 15,018). Het resultaat wordt vermenigvuldigd met 5,3 %. Dit leidt ertoe dat aan uw onroerend goed een kadastraal inkomen van 2.647 Euro wordt toegekend.

Wat moet u als eigenaar van buitenlands vastgoed concreet ondernemen?

In eerste instantie zal u het onroerend goed moeten aangeven bij de AOW en de gegevens verschaffen die nodig zijn om het kadastraal inkomen te bepalen.

Indien u op 31 december 2020 reeds eigenaar bent van (of een zakelijk recht(4) heeft op) een buitenlands onroerend goed, heeft u uiterlijk tot 31 december 2021 de tijd om hiervan aangifte te doen. De AOW zal in de loop van 2021 ook een lijst opstellen van belastingplichtigen die voor het aanslagjaar 2020 en/of 2021 inkomsten van buitenlandse onroerende goederen hebben aangegeven en zal die belastingplichtigen contacteren om bij hen de informatie te verzamelen die nodig is om de kadastrale inkomens vast te stellen.

Indien u vanaf 1 januari 2021 (een zakelijk recht op) een buitenlands onroerend goed verwerft, heeft u vier maanden de tijd om hiervan spontaan aangifte te doen(5).

Vervolgens zal u, vanaf aanslagjaar 2022, het bedrag van het kadastraal inkomen (zoals vastgesteld door de AOW) moeten invullen in uw aangifte. De aangifte zal niet langer een onderscheid maken tussen binnenlands en buitenlands vastgoed. De verdragsrechtelijke vrijstelling (voor onroerende goederen gelegen in een land met verdrag) of de halvering van de belasting (voor goederen gelegen in een land zonder verdrag) moet vervolgens aangevraagd worden in een afzonderlijke code van de aangifte.

Een daadwerkelijke oplossing?

De vraag blijft nog steeds of hiermee een einde gemaakt wordt aan de ongelijkheid.

De Raad van State merkt in zijn advies bij het wetsontwerp op dat de nieuwe berekeningsmethode die de wetgever wil invoeren vrijwel steeds zal worden toegepast voor de berekening van het kadastraal inkomen van in het buitenland gelegen onroerende goederen en slechts uitzonderlijk voor in België gelegen onroerende goederen. Dit kan problematisch zijn voor zover hieruit zou voortvloeien dat buitenlands vastgoed systematisch onderworpen zou worden aan een hoger belastingtarief dan in België gelegen onroerende goederen.

Het Hof van Justitie neemt immers geen genoegen met een louter formele toetsing van de belastingtarieven voor in België en in het buitenland gelegen onroerende goederen, maar zal een reële en feitelijke analyse vereisen. Een systematische toepassing van de ene of de andere methode, kan dan ook aanleiding geven tot een indirecte discriminatie.

En wat voor aanslagjaar 2021?

Zoals bovenvermeld zou de regeling van toepassing zijn vanaf aanslagjaar 2022. De vraag blijft dan ook hoe u als eigenaar van een buitenlands onroerend goed uw aangifte voor aanslagjaar 2021 moet invullen.

Rekening houdend met de eerdere rechtspraak van het Hof van Justitie, zijn er o.i. verdedigbaar drie verschillende methodes om voor aanslagjaar 2021 uw buitenlands onroerend inkomen aan te geven (althans indien het onroerend goed binnen de EER is gelegen)(6):

• een eerste mogelijkheid bestaat erin dat u de interne instructie van de fiscale administratie toepast. Deze interne instructie werd evenwel enkel uitgewerkt voor niet-verhuurde onroerende goederen gelegen in Frankrijk, Spanje, Nederland en Italië en geeft daarbovenop voor elk van deze landen een verschillend resultaat.
• een tweede mogelijkheid is er gekomen ingevolge een arrest van het hof van beroep te Luik dd. 28 juni 2017. Volgens het hof zou het kunnen volstaan om voor in de EER gelegen onroerende goederen (m.u.v. België) 22,5% van de bruto huurinkomsten op jaarbasis te weerhouden als bruto belastbare grondslag. Bij uitbreiding zou deze methode beargumenteerbaar kunnen worden toegepast op de brutohuurwaarde ingeval van niet-verhuurde onroerende goederen.
• een derde mogelijkheid is dat u al voor dit jaar uw kadastraal inkomen op basis van het wetsontwerp uitrekent (weliswaar met toepassing van de correctiefactor voor 2020).

(1) EHJ 12 november 2020, C-489/13
(2) De voorgestelde wijzigingen hebben betrekking op de personenbelasting en werken ook door in de rechtspersonenbelasting.
(3) Men zal enkel een kadastraal inkomen vaststellen voor onroerende goederen die toebehoren aan een persoon die onderworpen is aan de personenbelasting of aan de rechtspersonenbelasting. Voor onroerende goederen die toebehoren aan Belgische vennootschappen zal geen kadastraal inkomen worden toegekend aangezien dit in de vennootschapsbelasting niet gebruikt wordt als belastbare grondslag.
(4) Het wetsontwerp bepaalt dat onder zakelijk recht moet worden verstaan: elk soort buitenlands recht op een onroerend goed dat, door het feit dat zijn titularis er de vruchten van ontvangt, gelijkgesteld kan worden aan het eigendomsrecht, het recht van erfpacht, het opstalrecht of het recht van vruchtgebruik. Zo wordt ook de bezitter, door het feit dat hij de vruchten van een onroerend goed geniet, de facto geacht houder van een zakelijk recht te zijn. Dit is opmerkelijk aangezien in principe enkel de belastbare grondslag voor het vruchtgebruik bepaald wordt aan de hand van het kadastraal inkomen (art. 7 §1 3° WIB)
(5) De termijn voor de aangifte van een in het buitenland gelegen onroerend goed dat in de periode van 1 januari 2021 tot de dag van de bekendmaking van deze wet in het Belgisch Staatsblad werd verkregen, wordt verlengd tot het einde van de vierde kalendermaand die volgt op de kalendermaand waarin de wet in het Belgisch Staatsblad werd bekend gemaakt.
(6) Bij de eerste en tweede methode kan u bovendien de in het buitenland betaalde belasting op het inkomen in mindering brengen van het bedrag dat u op basis van deze berekening moet aangeven.​