Vastgoed schenken kan vergiftigd geschenk worden

Vlaanderen heeft vastgoed schenken goedkoper gemaakt. Maar zo'n schenking kan een vergiftigd geschenk worden. Bij het overlijden van de schenker kan een gepeperde rekening volgen. Bovendien kan het fiscale voordeel voor het woonkrediet van de gezinswoning in het gedrang komen.

Interview met Nathalie Labeeuw. Bron: De Tijd, 14 november 2015.

'Er zijn dossiers waarin we aanraden het niet te doen', zegt notaris Bart Van Opstal. Het schenken van vastgoed zit sinds juli nochtans ontzettend in de lift. In september verleden de notarissen 1.255 schenkingsakten, 70 procent meer dan in juli. 'En we staan nog maar aan het begin van de groei-explosie', voorspelt Van Opstal. Die opmerkelijke opstoot is te danken aan de verlaging van de schenkbelasting op vastgoed. Fiscaal gezien is vastgoed schenken daardoor sinds 1 juli in Vlaanderen bijzonder interessant geworden. Stel dat een vader een woning van 200.000 euro schenkt aan zijn zoon, dan moet er 10.425 euro minder schenkbelasting betaald worden dan voordien.

Toch is vastgoed schenken niet altijd een goed idee, vinden notarissen en advocaten gespecialiseerd in vermogensplanning. En wie het doet, moet de clausules en voorwaarden van de schenking in de schenkingsakte waterdicht formuleren, waarschuwen ze. Zo schenkt men vaak met voorbehoud van vruchtgebruik. De schenker kan dan in de woning blijven wonen als het gaat om de gezinswoning of kan de huurinkomsten blijven optrekken.

'Als u schenkt aan uw kinderen, zie er dan op toe dat de langstlevende dat vruchtgebruik integraal behoudt na het overlijden van de eerste echtgenoot', waarschuwt Van Opstal. 'Zo niet wordt de bewegingsvrijheid voor de langstlevende beperkt omdat de kinderen volle eigenaar worden van de helft van dat vastgoed. Ze zouden zelfs de langstlevende kunnen dwingen om uit onverdeeldheid te treden.'

'De aandachtspunten bij het schenken van vastgoed zijn grotendeels dezelfde als die bij het schenken van roerende goederen', vindt Renate Barbaix, professor aan de Universiteit Antwerpen en advocate van HCMGB Advocaten. 'Voor de begiftigde zitten echter adders onder het gras die van een schenking van vastgoed een vergiftigd geschenk kunnen maken. De adders zitten verscholen in de erfrechtelijke gevolgen, meer in het bijzonder in de wijze waarop een onroerende schenking op het moment van het overlijden van de schenker gewaardeerd wordt en de wijze waarop de erfrechtelijke verrekening vervolgens moet gebeuren.'

ADDER 1: VANDAAG SCHENKEN, LATER WAARDEREN

Wanneer iemand overlijdt, maakt de notaris een overzicht van alle goederen in de nalatenschap. Hij doet dat onder andere om te verifiëren of de wettelijke erfgenamen minstens krijgen waar ze minimaal recht op hebben. Hij lijst niet alleen de goederen op die de schenker nog bezat op de dag van zijn overlijden, maar ook de goederen die hij tijdens zijn leven al wegschonk. Die oefening noemt men de samenstelling van de fictieve massa.

Voor de waardering van de goederen in de fictieve massa gelden specifieke spelregels. 'Onroerende goederen worden gewaardeerd tegen hun waarde op de dag van het overlijden van de schenker', legt Nathalie Labeeuw van advocatenkantoor Cazimir uit. Hoe meer tijd er zit tussen de schenking en het overlijden van de schenker, hoe groter de potentiële adder. Denk aan ouders die rond hun 50ste hun dochter op weg helpen door haar vastgoed te schenken. Het risico bestaat dat de dochter dat geschonken pand tegen de veel hogere marktwaarde op het ogenblik van het overlijden zal moeten verrekenen met haar broer.

'Er wordt enkel rekening gehouden met de staat van het goed op het moment van de schenking. Deed de begiftigde sindsdien verbouwingswerken, dan moet men die werken 'wegdenken' bij het bepalen van de waarde', weet Labeeuw. Dat is natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan. 'Er wordt daarom afgeraden verbeterings- of opfrissingswerken uit te voeren zolang de schenker leeft. Maar dat kan vloeken met de bedoelingen van de schenker en de begiftigde', beseft Barbaix. Het vloekt in elk geval met de ambitie van de Vlaamse regering, die een deel van de betaalde schenkbelasting terugbetaalt als de begiftigde binnen vijf jaar de woning voor minstens 10.000 euro energiezuinig laat renoveren.

Nog complexer wordt het als ouders aan hun ene kind vastgoed en aan het andere kind eenzelfde som geld schenken. 'Ze willen hun kinderen gelijk behandelen en schenken goederen die op dat moment eenzelfde economische waarde hebben. Maar toch ontstaat een scheeftrekking als het vastgoed bij het overlijden een andere (hogere of lagere) waarde heeft dan de som cash', voegt Barbaix eraan toe. In tegenstelling tot het vastgoed wordt het roerend goed wel gewaardeerd tegen de waarde op het moment van de schenking.

ADDER 2: VERREKENING IN NATURA

Bij het overlijden wordt nagegaan of elke wettelijke erfgenaam zijn deel krijgt. Kinderen zijn wettelijke erfgenamen die altijd recht hebben op een minimaal deel van de erfenis. De omvang van die reserve varieert in functie van het aantal kinderen. Is er een kind, dan heeft dat recht op minstens de helft. Zijn er twee kinderen, dan moeten ze elk minstens 1/3de erven. Zijn er drie of meer kinderen, dan kan de overledene maximaal met een kwart van zijn nalatenschap doen wat hij wil.

Kinderen die tijdens het leven van de schenker al iets kregen uit zijn nalatenschap, moeten dat verrekenen. Dat geldt zowel voor schenkingen als voorschot op erfenis als voor schenkingen buiten erfdeel. Ouders die schenken als voorschot op erfenis willen één kind al voor hun overlijden vooruithelpen, maar willen aan het einde van de rit al hun kinderen gelijk behandelen. Ouders die schenken buiten erfdeel willen één kind extra bevoordelen, boven op het minimale wettelijke erfdeel. 'Het probleem is dat op het moment van de schenking niet met zekerheid voorspeld kan worden of de schenking behouden kan blijven, omdat op dat moment nog niet geweten is hoe het vermogen van de schenker er zal uitzien bij zijn overlijden', legt Labeeuw uit.

Doen ouders een schenking als voorschot op het erfdeel, dan moet de inbreng van de onroerende schenking in principe gebeuren via een inbreng in natura. Concreet: het pand dat geschonken werd, moet worden ingebracht. 'Zitten er onvoldoende andere goederen in uw nalatenschap bij uw overlijden, dan bestaat het risico dat het kind aan wie u schonk dat pand opnieuw moet afgeven', waarschuwt Labeeuw. 'Idem voor schenkingen buiten erfdeel. Die worden aangerekend op het beschikbare deel van uw nalatenschap. Overschrijdt de schenking dat beschikbare deel, dan kunnen de andere kinderen inkorting vragen.'

'Het terugbrengen van het geschonken vastgoed in natura is al niet evident als het gaat om een investeringspand, bijvoorbeeld een appartement dat verhuurd wordt. Maar helemaal problematisch wordt het als het kind het pand gebruikt als zijn gezinswoning. Dat kind riskeert dan met zijn gezin zonder woonst te vallen', voegt Barbaix eraan toe.

Dat geldt ook als aan de schenking een conventioneel beding van terugkeer wordt gekoppeld, waardoor het pand terugkeert naar het vermogen van de schenker als de begiftigde overlijdt voor de schenker. 'Stel dat een zoon met zijn gezin gaat wonen in een woning geschonken door zijn vader. Het noodlot slaat toe en de zoon sterft in een verkeersongeval. De weduwe en kinderen van de zoon blijven dan dakloos achter. Of ze zijn in elk geval afhankelijk van de goodwill van de schoonvader om nog in de woning te kunnen blijven wonen', schetst Labeeuw het risico.

'Dat kan worden vermeden door in de schenkingsakte vast te leggen dat de terugkeer enkel zal gebeuren als de begiftigde geen afstammelingen nalaat. Een alternatief is dat men het beding van terugkeer niet automatisch, maar optioneel maakt. Maar ook dan blijft het gezin afhankelijk van de keuze van de schenker.'

Wie vastgoed geschonken krijgt, denkt met andere woorden het best twee keer na vooraleer die woning te betrekken als gezinswoning. Maar het probleem wordt zo mogelijk nog groter als u beslist de woning te verkopen, weet Barbaix. 'Stel dat de geschonken woning verkocht werd vele jaren voor het overlijden van de schenker en de woning op het ogenblik van het overlijden een veel hogere waarde heeft. Dat moet de begiftigde die tegenwaarde op het ogenblik van het overlijden vergoeden, terwijl hij die waarde nooit ontvangen heeft. Dat kan een fameuze streep door de rekening zijn.'

Om die problemen te voorkomen, wordt vaak in de schenkingsakte vastgelegd dat de begiftigde vrijgesteld is van de inbreng in natura. Maar de geldigheid van de clausule is omstreden, waarschuwt zowel Labeeuw als Barbaix.

'Vastgoed wegschenken is geen goed idee als ouders dat overwegen vanwege een slechte verstandhouding met hun kind of een van hun kinderen', stipt notaris Bart Van Opstal aan. Gedane schenkingen worden immers net meegerekend om te vermijden dat iemand zijn wettelijke erfgenamen de facto onterft door tijdens zijn leven al zijn (volledige) vermogen weg te schenken zodat er niets meer te erven valt bij zijn overlijden.

Ouders die hun kinderen een vergiftigd geschenk willen besparen, kunnen dat vastgoed schenken aan al hun kinderen samen - in onverdeeldheid -, adviseert Barbaix. 'Fiscaal levert dat een aantrekkelijke besparing op in vergelijking met de situatie dat de kinderen het vastgoed zouden erven. En civielrechtelijk is het eindresultaat hetzelfde. Als zij het vastgoed erven, erven ze dat immers ook in onverdeeldheid', legt de advocate uit.

ADDER 3: FISCAAL VOORDEEL WOONKREDIET IN HET GEDRANG

Een woning geschonken krijgen terwijl u geleend hebt of gaat lenen voor een eigen gezinswoning, heeft gevolgen voor de woonbonus. De woonbonus is het fiscale voordeel dat u krijgt voor woonkredieten afgesloten om de enige eigen woning te kopen. Tijdens de hele looptijd van het krediet geniet u een belastingvermindering van 40 procent op 1.520 euro per kredietnemer. De eerste tien jaar komt daar nog een bonus bovenop van 760 euro als het gaat om uw enige woning. Twee scenario's zijn mogelijk.

1. U leende al voor uw gezinswoning en krijgt nadien vastgoed geschonken

Stel: u hebt in 2013 geleend om uw gezinswoning te kopen. Die woning was op het einde van 2013 uw enige eigen woning en dus profiteert u ten volle van de woonbonus, basisbedrag én verhoging gedurende de eerste tien jaar.

In augustus dit jaar krijgt u een verhuurd appartement geschonken van uw suikertante. 'Bijgevolg is uw gezinswoning vanaf dit jaar niet langer uw enige woning. Daardoor verliest u vanaf 2015 tot 2023 de verhoging van 760 euro. Het basisbedrag van 1.520 euro blijft u wel genieten', legt Jef Wellens, fiscalist van Wolters Kluwer, uit.

Zodra u de verhoging verliest, bent u ze definitief kwijt, zelfs als u het verhuurde appartement nadien verkoopt. 'Enkel als u het geschonken appartement nog voor het einde van hetzelfde jaar verkocht hebt, gaat de verhoging van de woonbonus voor uw lening afgesloten in 2013 niet verloren', geeft Wellens mee.

2. U krijgt eerst vastgoed geschonken en leent daarna voor uw gezinswoning

In dat scenario maakt het verschil uit of u nog dit jaar dan wel volgend jaar leent. Dat komt omdat Vlaanderen van plan is de modaliteiten van de woonbonus voor leningen gesloten vanaf 2016 aan te passen.

Stel: in augustus 2015 krijgt u van uw suikertante een verhuurd appartement geschonken. In november 2015 leent u om uw gezinswoning aan te kopen waar u meteen naar toe verhuist. Omdat uw gezinswoning eind 2015 weliswaar uw eigen woning maar niet uw enige woning is, hebt u geen recht op de woonbonus. U hebt wel recht op de Vlaamse belastingvermindering van het langetermijnsparen voor de kapitaalaflossingen (tegen 30%) en de Vlaamse gewone vermindering voor intresten (tegen 40%).

'Leent u in 2016 of later voor uw gezinswoning, dan behoudt u wel het basisbedrag van de Vlaamse woonbonus. De verhoging gedurende de eerste tien jaar krijgt u niet', legt Wellens uit.

Zet u het appartement te koop, dan behoudt u de woonbonus inclusief verhogingen op voorwaarde dat het appartement verkocht is aan het einde van het kalenderjaar dat volgt op het jaar waarin u leende. Duurt het langer om uw appartement te verkopen of zet u het pas later te koop, dan raakt u de integrale woonbonus kwijt voor leningen uit 2015 en valt u terug op het basisbedrag van de woonbonus voor leningen vanaf 2016.