Frans vastgoed aangehouden via vennootschap: nieuwe beperkingen voor de aftrekbaarheid van schulden in de Franse vermogensbelasting

Op 1 januari 2024 trad de Franse financieringswet in werking, waarbij significante veranderingen werden doorgevoerd met betrekking tot de Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) voor natuurlijke personen die Frans vastgoed aanhouden via een vennootschap. Deze wijzigingen omvatten aanpassingen in de berekening van de belastbare basis, resulterend in een verhoogde Franse vermogensbelasting.

Natuurlijke personen (niet-inwoners) die Frans vastgoed aanhouden, worden in Frankrijk onderworpen aan de jaarlijkse vermogensbelasting (IFI) wanneer de waarde een bepaalde drempel overschrijdt. Dit geldt zowel voor rechtstreeks aangehouden vastgoed, als voor vastgoed dat indirect wordt aangehouden via een vennootschap.

Telkens is in principe het Frans netto onroerend vermogen belastbaar.

Wanneer van vastgoed rechtstreeks wordt aangehouden, worden alleen schulden met betrekking tot het onroerend goed (bv. leningen voor aankoop vastgoed, renovatieleningen, etc.) beschouwd als in rekening te brengen schulden voor de berekening van de belastbare basis van de IFI.

• Voorbeeld 1: U koopt alleen een Frans onroerend goed (kostprijs: 2 miljoen euro). U gaat hiervoor geen lening aan. De belastbare grondslag voor de IFI is gelijk aan 2 miljoen euro, ongeacht of u bijvoorbeeld wel nog leningen heeft lopen voor ander vastgoed.

Wanneer het vastgoed onrechtstreeks (lees: via een vennootschap) wordt aangehouden, werd voorheen de belastbare basis vastgesteld op basis van de nettowaarde van de aandelen van de vennootschap pro rata de waarde van het onroerend vermogen dat direct of indirect wordt aangehouden door de vennootschap (met name de ‘coefficient immobilier’) en uiteraard (louter) rekening houdende met uw deelneming in de vennootschap. Deze berekeningsmethode stond toe dat alle schulden van de vennootschap in aanmerking werden genomen om de nettowaarde van de vennootschap te bepalen, ongeacht waarvoor deze schulden werden aangegaan. Hierdoor konden ook schulden die verband hielden met andere activa dan het Franse vastgoed worden meegerekend.

• Voorbeeld 2: U heeft 100% van de aandelen van een Belgische BV. Deze BV bezit hetzelfde Frans onroerend goed (waarde: 2 miljoen euro). Daarnaast bezit de BV Belgisch vastgoed (waarde: 3 miljoen euro, waarvoor er nog een lening van 2 miljoen euro lopende is).
  De belastbare grondslag voor de IFI wordt als volgt bepaald:
  Stap 1: bepalen coefficient immobilier (= 2 miljoen (FR OG) / 5 miljoen (totaal actief); oftewel 40%)
  Stap 2: bepalen nettowaarde vennootschap (= 5 miljoen (totaal actief) - 2 miljoen (schulden) = 3 miljoen)
  Stap 3: bepalen belastbare grondslag IFI: 3 miljoen x 40% (x 100%, cf. participatie in de vennootschap) = 1,2 miljoen euro

In bovenstaand voorbeeld heeft de natuurlijke persoon-aandeelhouder er voor doeleinden van Franse vermogensbelasting baat bij dat de BV een lening heeft lopen voor ongerelateerd (Belgisch) vastgoed. De heffingsgrondslag is 0,8 miljoen euro minder dan in voorbeeld 1. Dit zal er zelfs toe leiden dat de minimale drempel van 1,3 miljoen euro netto onroerend vermogen niet behaald is, waardoor er geen Franse vermogensbelasting verschuldigd is.

Een toepassing van dezelfde principes kon evenwel ook nadelig zijn voor de belastingplichtige. Dit wordt hieronder geïllustreerd.

• Voorbeeld 3: U heeft 100% van de aandelen van een Belgische BV. Deze BV bezit hetzelfde Frans onroerend goed (waarde: 2 miljoen euro), waarvoor er nog een lening van 2 miljoen euro lopende is. Daarnaast bezit de BV Belgisch vastgoed (waarde: 3 miljoen euro, waarvoor er geen krediet werd aangegaan).
  De belastbare grondslag voor de IFI wordt als volgt bepaald:
  Stap 1: bepalen coefficient immobilier (= 2 miljoen (FR OG) / 5 miljoen (totaal actief); oftewel 40%)
  Stap 2: bepalen nettowaarde vennootschap (= 5 miljoen (totaal actief) - 2 miljoen (schulden) = 3 miljoen)
  Stap 3: bepalen belastbare grondslag IFI: 3 miljoen x 40% (x 100%, cf. participatie in de vennootschap) = 1,2 miljoen euro

Dit leidt aldus tot hetzelfde resultaat als in voorbeeld 2.

• Voorbeeld 4: Wanneer het Frans onroerend goed en het krediet daarentegen allebei in eigen naam gehouden zouden worden, zou er een belastbare grondslag van 0 euro zijn.

Voor de situatie waarin het vastgoed onrechtstreeks (lees: via een vennootschap) wordt aangehouden, is er echter een nieuwe berekeningsmethode voor de belastbare basis van kracht geworden sinds 1 januari 2024. Men lijkt af te stappen van de coefficient immobilier. Voorts worden enkel de schulden in aanmerking genomen die verbonden zijn met het verkrijgen (of eventueel renoveren) van Frans vastgoed. Schulden die niet gerelateerd zijn aan Frans onroerend goed worden uitgesloten, wat kan resulteren in een aanzienlijke verhoging van de belastbare basis van de vermogensbelasting.

Omgekeerd voorziet de financieringswet in een maximum om de impact van deze wijziging te beperken. Op basis van dit mechanisme zou de belastbare basis in elk geval begrensd worden tot de nettowaarde van de vennootschap (uiteraard nog steeds vermenigvuldigd tot uw participatie hierin).

Het laagste resultaat wordt als belastbare basis weerhouden voor doeleinden van Franse vermogensbelasting.

Tot op heden blijft de formulering van dit mechanisme onduidelijk en onzeker. Het doel is echter om de vermogensbelasting gelijk te stellen aan het geval waarin de natuurlijke persoon het vastgoed rechtstreeks zou aanhouden. Formele verduidelijking door de Franse belastingautoriteiten is echter vereist om de exacte implicaties van deze wijzigingen vast te stellen.

We verduidelijken in een laatste voorbeeld de impact van deze wetswijziging, zoals thans door ons begrepen.

• Voorbeeld 5: U heeft 100% van de aandelen van een Belgische BV. Deze BV bezit hetzelfde Frans onroerend goed (waarde: 2 miljoen euro). Daarnaast bezit de BV Belgisch vastgoed (waarde: 3 miljoen euro, waarvoor er nog een lening van 2 miljoen euro lopende is). (Dit betreffen aldus dezelfde feiten als in voorbeeld 2.)
  De belastbare grondslag voor de IFI wordt als volgt bepaald:
  Vaststellingsmethode 1: 2 miljoen euro (waarde Frans onroerend goed) - 0 euro (hiervoor aangegane schulden) = 2 miljoen euro
  Vaststellingsmethode 2: bepalen nettowaarde vennootschap; 5 miljoen (totaal actief) - 2 miljoen (schulden) = 3 miljoen
  De laagste waarde, i.e. 2 miljoen euro, moet worden weerhouden.
  Dit bedraagt 0,8 miljoen euro meer dan in voorbeeld 2 (cf. de belastbare basis vastgesteld overeenkomstig de voormalige wetgeving). Onder de huidige wetgeving zal de aandeelhouder aldus wél aan Franse vermogensbelasting onderworpen worden (i.t.t. onder het vorige wettelijke regime), omdat het drempelbedrag van 1,3 miljoen euro nu wel overschreden wordt.