Waardering van onroerend goed in de aangifte van nalatenschap

Na ieder overlijden zullen de nabestaanden een aangifte van nalatenschap moeten indienen. De nabestaanden kunnen dit zowel individueel als samen doen. In de praktijk doen zij hiervoor vaak beroep op een notaris. Dit is echter niet verplicht, zelfs niet wanneer de nalatenschap onroerend goed bevat.

Het belang van de aangifte kan niet onderschat worden: een laattijdige of foutieve aangifte wordt bestraft met een belastingverhoging en soms een boete. Bovendien kan zelfs de latere verkoop van nalatenschapsgoederen onder bepaalde voorwaarden nog tot een bijkomende taxatie leiden. In dit artikel bespreken wij de waardering van onroerend goed in de aangifte van nalatenschap van een erflater die zijn fiscale woonplaats in het Vlaams Gewest had.

1. De verschillende waarderingsmethodes

Er zijn in Vlaanderen maar liefst drie verschillende mogelijkheden om onroerend goed te waarderen in de aangifte van nalatenschap. Het is belangrijk om te weten dat wanneer er zich verschillende onroerende goederen in de nalatenschap bevinden, de aangever(s) voor ieder onroerend goed apart mag kiezen welke waarderingsmethode gebruikt wordt.

De eerste en meest gebruikte mogelijkheid is de waardering door de aangever(s) zelf. De aangever kan zich uiteraard laten bijstaan door een deskundige zoals een notaris of een vastgoedmakelaar. Deze mogelijkheid is verplicht voor de aangifte van buitenlandse onroerende goederen. Het grote voordeel van deze methode is dat ze eenvoudig en kosteloos is.

Het nadeel van deze methode is dat de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) niet gebonden is door de waardering. Als VLABEL van mening is dat de aangegeven waarde te laag is, zal er bijkomende erfbelasting geheven worden op de volgens VLABEL reële waarde. Indien de onderwaardering meer dan 10% bedraagt, zal er bovendien nog een belastingverhoging van 5% tot 20% geheven worden.

Dit is tevens van toepassing indien het geërfde goed nadien verkocht of verdeeld wordt voor een hogere prijs. De kennisgeving door de Vlaamse Belastingdienst van de intentie om aanvullende rechten (en eventueel een belastingverhoging) te heffen, wordt uiterlijk binnen de 2 jaar na het indienen van aangifte kenbaar gemaakt.

Indien de meerwaarde bij een latere verkoop te verklaren valt doordat er na het overlijden verbouwingswerken zijn gebeurd of doordat de koper een hogere prijs dan de marktwaarde heeft betaald, zal er geen extra belasting verschuldigd zijn.

Een andere mogelijkheid is de waardering door een erkend schatter-expert. Deze schatters en hun waarderingverslagen moeten voldoen aan bepaalde voorwaarden. Op de website van de Vlaamse Belastingdienst wordt een lijst bijgehouden van alle erkende schatters-experts.

Het nadeel van deze methode is de kostprijs: de erkend schatter-expert mag zelf zijn ereloon vaststellen voor het opstellen van zijn waardering. Gemiddeld kost dit enkele honderden euro’s.

Het voordeel is dat de waardering in principe bindend is voor de Vlaamse Belastingdienst. Dit betekent dat er geen aanvullende rechten (en eventueel een belastingverhoging) zullen geheven worden, zelfs niet indien het onroerend goed binnen de twee jaar verkocht wordt voor een hogere prijs.

De waardering moet als bijlage bij de aangifte worden gevoegd, dus het is kwestie om de schatting tijdig aan te vragen.

Opgelet: het is perfect mogelijk om eenzelfde onroerend goed door meerdere erkend schatters-experts te laten waarderen. In dat geval kan de belastingplichtige ervoor kiezen om zich te beroepen op de laagste waardering en enkel dit verslag als bijlage toe te voegen aan de aangifte van nalatenschap. Het is onze ervaring dat de waarderingen van verschillende schatters-experts vaak meer dan 10 procent verschillen. Dit heeft een grote impact op de verschuldigde erfbelasting. Stel dat een woning door de ene schatters-expert gewaardeerd wordt op 500.000 EUR en door de andere op 550.000 EUR en dat er per hypothese 27% erfbelasting op de volledige waarde van de woning verschuldigd is (= hoogste tarief in rechte lijn en tussen echtgenoten). De besparing door enkel de gunstigste waardering over te maken bedraagt dan (27% * 50.000 EUR) 13.500 EUR. De meerkost van het tweede waarderingsverslag is op die manier eenvoudig terugverdiend. Wanneer u erft van uw broer of een nonkel loopt de erfbelasting al snel op tot 55%, waardoor de besparing nog vele malen groter wordt.

Tot slot is het sinds 1 april 2019 mogelijk om een aanvraag bindende schatting (ook wel ABS genoemd) te doen. Bij een aanvraag bindende schatting zal de Vlaamse Belastingdienst zelf het onroerend goed waarderen. Dit gebeurt deels op basis van een databank, deels op basis van een aantal gegevens die de aanvrager moet indienen (zoals bv. foto’s).

De ABS wordt aangevraagd via een apart aanvraagformulier dat te vinden is op de website van de Vlaamse Belastingdienst.

Het voordeel is dat deze methode gratis én bindend is voor de Vlaamse Belastingdienst. Op deze manier zullen er geen aanvullende rechten (en eventueel een belastingverhoging) geheven worden, zelfs niet indien het onroerend goed binnen de twee jaar verkocht of verdeeld wordt voor een hogere prijs.

2. Conflicten tussen de verschillende waarderingsmethodes

Elke aangever kiest zelf welke waarderingsmethode(s) hij gebruikt. Dit zorgt ervoor dat eenzelfde goed op verschillende manieren gewaardeerd kan worden. Een voorbeeld kan dit verduidelijken: een broer en zus erven samen een woning. De verstandhouding tussen beide is niet optimaal en ze beslissen om elk een individuele aangifte van nalatenschap in te dienen. De broer waardeert de woning zelfstandig op 100, terwijl de zus beroep doet op een erkend schatter-expert die de woning op 120 waardeert.

Het uitgangspunt is dat de voorafgaande schatting door de Vlaamse Belastingdienst (ABS) en door de erkend schatter-expert, enkel bindend zijn voor diegene die de schatting hebben aangevraagd. Het is dus perfect mogelijk dat de waardering van de broer aanvaard zal worden, hoewel deze lager is dan de bindende waardering door de erkend schatter-expert van zijn zus.

3. Bezwaar tegen de gekozen waardering

Kan de aangever zelf bezwaar indienen tegen de door hem/haar ingediende waardering? In het voorbeeld van hierboven zal de zus bijvoorbeeld bezwaar willen indienen wanneer ze te weten komt dat de lagere waardering door haar broer per hypothese aanvaard werd. Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de waarderingsmethode die de aangever koos.

Indien hij/zij het onroerend goed zelf waardeerde of het goed waardeerde op grond van een schattingsverslag opgesteld door een erkend schatter-expert, zal een later bezwaar in principe worden afgewezen (behoudens indien er sprake is van een materiële vergissing). Een afgewezen bezwaar kan wel nog voor de rechtbank voor aangevochten.

Indien er beroep werd gedaan op de voorafgaande schatting door de Vlaamse Belastingdienst (ABS), zal een later bezwaar sneller ingewilligd worden. Dat is logisch: op het moment dat men voor deze waarderingsmethode kiest, weet men niet welke waarde de Vlaamse Belastingsdienst aan het goed zal toekennen. De exacte waardering weet men maar achteraf (terwijl men op dat moment in principe wel gebonden is aan deze waardering - behoudens de mogelijkheid tot bezwaar). Het toevoegen van een verslag van een erkend schatter-expert aan het bezwaarschrift kan een element zijn om de Vlaamse Belastingdienst te overtuigen van de lagere waarde van het onroerend goed, zonder dat deze laatste verplicht is om deze lagere waarde te aanvaarden. Ook hier kan een afgewezen bezwaar steeds voor de rechtbank worden aangevochten.

4. Verkoop tegen een lagere prijs

Wat indien het goed nadien tegen een lagere prijs verkocht wordt? Er kan in dat geval gebruik worden gemaakt van de bezwaarprocedure. In vele gevallen zal dit echter niet meer mogelijk zijn omdat deze procedure gebonden is aan zeer strikte vervaltermijnen.

Een vraag tot ambtshalve ontheffing kan dan soelaas brengen. Deze procedure is in principe enkel mogelijk indien er gewaardeerd werd middels ABS of een experten-schatting.

Men zal uiteraard wel moeten bewijzen dat het goed verkocht is aan de marktwaarde én het goed zich nog in dezelfde toestand bevindt als op moment van overlijden van de erflater. Mocht er zich na het overlijden bijvoorbeeld een brand hebben voorgedaan in het onroerend goed, dan zal de vraag tot ambtshalve ontheffing niet aanvaard worden.

5. Conclusie

De waardering van onroerend goed in de aangifte van nalatenschap gebeurt best op een doordachte manier waarbij tevens rekening wordt gehouden met een mogelijke verkoop en verdeling (kort na het overlijden).

In veel gevallen zal het voordelig zijn om beroep te doen op één of meerdere erkend schatter(s)-expert(s). In dat geval is het belangrijk om deze tijdig te contacteren: het beroep op een erkend schatter-expert heeft immers geen impact op de aangiftetermijn (die in de regel 4 maanden te rekenen vanaf het overlijden bedraagt).

Klik hieronder om het fragment te bekijken.