Huurinkomsten studentenkamers belast als divers inkomen?

De rechtbank van Brugge (17 maart 2014) heeft in een recent gepubliceerd vonnis een opmerkelijke uitspraak gedaan in verband met de verhuur van studentenkamers. De inkomsten hieruit zijn volgens de rechtbank geen onroerende inkomsten, maar wel (zwaarder belaste) diverse inkomsten. Opmerkelijk, want de rechtbank gaat hiermee in tegen een eerder arrest van het Hof van Cassatie (4 oktober 2013).

De feiten zijn als volgt. Een belastingplichtige verhuurt 41 studentenkamers in Gent. In zijn aangifte vermeldt hij het kadastraal inkomen (jaarlijks zo’n 21.000 EUR), hetgeen progressief wordt belast. Na een klacht van een ontevreden student/huurder voert de fiscus een controle uit, en besluit zij de werkelijke huurinkomsten (jaarlijks zo’n 165.000 EUR) te belasten als divers inkomen.

De rechtbank oordeelt op basis van volgende elementen dat de verhuring van de studentenkamers verder gaat dan het normaal beheer van een privaat vermogen:

• de onroerend goederen werden voor een groot deel aangekocht met leningen;
• er worden 41 studentenkamers verhuurd in 5 afzonderlijke gebouwen:
• de belastingplichtige staat in voor de schoonmaak van de gemene delen (ingang, trappen, liften, gemeenschappelijke keuken, ...)
• de belastingplichtige staat in voor de administratie betreffende de verhuur van de 41 kamers zelf regelen (opstellen en opvolgen contracten, opvolging van betalingen, ...);
• de belastingplichtige oefent controle en toezicht uit (tussenkomsten bij ordeverstoringen door huurders);
• de belastingplichtige voert herstellingen uit aan 5 de onroerende goederen;
• de belastingplichtige rekent de nutsvoorzieningen (gas, water, elektriciteit, internet, TV-distributie ) door aan de studenten;
• de belastingplichtige heeft inrichtings- en verbeteringswerken uitgevoerd aan de onroerende goederen.

De rechtbank besluit dat de belastingplichtige aanzienlijke prestaties heeft geleverd en actief heeft ingegrepen in elk onderdeel van de opgezette structuur. Bijgevolg moeten de inkomsten volgens de rechtbank worden belast als diverse inkomsten.

Hiermee lijkt de rechtbank in te gaan tegen de typedwang. Dit beginsel stelt dat een inkomsten enkel belast kan worden binnen het type waartoe zij behoort (inkomsten van onroerende goederen; inkomsten van roerende goederen en kapitalen; beroepsinkomsten; en diverse inkomsten), behoudens uitdrukkelijke wettelijke uitzonderingen zoals het scharnierartikel 37 WIB. Dit artikel laat toe om roerende en onroerende inkomsten die kaderen in de beroepsactiviteit te belasten als beroepsinkomsten.

Het Hof van Cassatie stelt in deze uitdrukkelijk: “... de inkomsten van verhuurde onroerende goederen binnen de categorie van de inkomsten van onroerende goederen vallen ... en, indien ze niet onder de toepassing vallen van artikel 37, eerste lid, als zodanig onderworpen zijn aan de gewone taxatieregeling van onroerende inkomsten in de personenbelasting, zonder dat ze op grond van artikel 90, 1°, als diverse inkomsten belast mogen worden.”

De rechtbank van Brugge gaat slechts kort in op het principe van de typedwang. Zo stelt zij: “Zoals reeds geoordeeld betreffende de verkregen inkomsten niet inkomsten van de verhuring van onroerende goederen. Het betreft derhalve gewoon geen onroerende inkomsten.” Dat de rechtbank vervolgens verder gaat met “Het betreft, gelet op het geheel der feiten, inkomsten verkregen wegens de verhuring van 41 studentenkamers …” doet echter meer vragen rijzen dan te beantwoorden.

Een wijze les kan ook getrokken worden uit de beoordeling van de rechtmatigheid van de procedure. De fiscus had immers slechts een controle ingesteld naar aanleiding van een mail die een ontevreden huurder naar de Minister van Financiën had gestuurd. De rechtbank oordeelde hier dat de aanleiding van de controle niet relevant is, zolang de onregelmatigheden blijken uit de controle zelf. Of waarom u uw huurder maar beter te vriend kan houden...

Cazimir Advocaten,

16 september 2015.