Buitenlands vastgoed: toekenning van uw kadastraal inkomen - What’s next?

Niet akkoord met uw kadastraal inkomen?

Het kadastraal inkomen wordt bepaald op basis van de informatie die de belastingplichtige zelf heeft meegedeeld. In principe moet voor gebouwen de actuele verkoopwaarde worden opgegeven. Mocht u hierover niet beschikken, zijn er evenwel enkele alternatieven voor handen. Voor een uitvoerige bespreking van de aangifte tot vaststelling van het kadastraal inkomen zelf verwijzen wij graag naar onze eerdere nieuwsberichten hieromtrent (1).

Indien u niet kan instemmen met het toegekende kadastraal inkomen - bijvoorbeeld omdat er een fout in de berekening ervan is geslopen -, is het mogelijk om het bedrag te betwisten. Een bezwaar kan geldig worden ingediend met een ter post aangetekende brief binnen een termijn van twee maanden na de datum van betekening van het kadastraal inkomen. U zal hierbij het inkomen moeten vermelden dat u stelt tegenover datgene dat aan het onroerend goed is toegekend (art. 499 WIB).

In tegenstelling tot de Belgische vastgoedmarkt, zijn buitenlandse onroerende goederen wel vaker onderhevig aan belangrijke waardeschommelingen. Artikel 491 WIB laat toe om het kadastraal inkomen te herzien op aanvraag van de belastingplichtige indien - buiten elke wijziging van het onroerend goed om - tussen het kadastraal inkomen en de normale netto-huurwaarde, zoals deze bepaald zou geweest zijn indien de voormelde omstandigheden op het tijdstip van zijn vaststelling hadden bestaan, een verschil van tenminste 15% bestaat. In de circulaire 2021/C/21 verduidelijkt de belastingadministratie expliciet dat bij het plaatsvinden van waardedalingen ingevolge de lokale economische of politieke context de belastingplichtige de mogelijkheid heeft om te verzoeken om een herziening van het toegekende kadastraal inkomen. Deze aanvraag tot herziening moet worden gemotiveerd en worden ingediend bij de Administratie Opmetingen en Waarderingen. Bij ‘aanzienlijke wijzigingen’ aangebracht door de belastingplichtige moet er bovendien een herschatting plaatsvinden.(2) Hiervoor zal de belastingplichtige opnieuw een aangifte moeten indienen binnen de dertig dagen volgend op de voltooiing van de werken.

De aangifte in de personenbelasting

Pro memorie lichten we bondig toe hoe deze inkomsten moesten worden aangegeven in het verleden. Tot en met aanslagjaar 2021 moest u wettelijk gezien steeds de huurprijs of huurwaarde van uw buitenlands vastgoed aangeven in de aangifte personenbelasting, waarbij de fiscus vervolgens tolereerde dat dit bedrag verminderd mocht worden met de buitenlandse belastingen die deze onroerende inkomsten bezwaard hebben.(3) Voor bebouwde onroerende goederen werd er vervolgens nog een forfaitaire kostenaftrek van 40% toegestaan. Het voor Belgische onroerende goederen bestaande onderscheid tussen onroerend goed dat verhuurd wordt aan een huurder die het aanwendt voor beroepsdoeleinden (of het verhuurt aan bijvoorbeeld een vennootschap) enerzijds, en onroerend goed dat niet verhuurd wordt of verhuurd wordt voor privégebruik door particulieren anderzijds, werd voor buitenlands onroerend goed niet gemaakt.

Vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021) worden buitenlandse onroerende goederen belast op basis van identiek dezelfde belastbare grondslag als in België gelegen onroerende goederen.

In de aangifte (4) wordt niet langer een onderscheid gemaakt tussen inkomsten van Belgische oorsprong en inkomsten van buitenlandse oorsprong, hetgeen tot een vereenvoudiging van de belastingaangifte leidt. In de aangifte zullen deze inkomsten allen moeten worden aangegeven onder vak III, rubriek A.

Heeft de Belgische rijksinwoner de vakantiewoning niet verhuurd of verhuurt hij deze aan natuurlijke personen die deze louter voor particuliere doeleinden gebruiken, dan wel aan rechtspersonen (niet zijnde vennootschappen) die deze ter beschikking stellen aan natuurlijke personen om deze uitsluitend als woning te gebruiken, dan zal de heffingsgrondslag het geïndexeerd kadastraal inkomen, vermeerderd met 40 %, bedragen. De belastingplichtige zal in zijn aangifte het (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen moeten invullen in verhouding tot het aandeel dat hij in het goed bezit. Indien de belastingplichtige niet gedurende het hele jaar eigenaar was, dan moet het kadastraal inkomen worden vermeld a rato van het aantal dagen dat hij effectief eigenaar is gedurende dat jaar. Merk bovendien op dat het een netto-inkomen betreft. Dit houdt in dat - in tegenstelling tot wat het geval was onder de oude regelgeving - buitenlandse belastingen die werkelijk de inkomsten van de onroerende goederen in kwestie hebben bezwaard, niet langer in mindering kunnen worden gebracht. Ook het kostenforfait van 10% respectievelijk 40% kan niet meer afgezet worden tegen de toepasselijke belastbare grondslag

Heeft de Belgische rijksinwoner het buitenlands onroerend goed verhuurd aan andere dan voormelde personen (bijvoorbeeld een persoon die een winkelpand gelegen in het buitenland verhuurt), dan is hij belastbaar op het totale bedrag van de huurprijs en huurvoordelen te verminderen met een kostenforfait van 40 % dat geacht wordt onderhouds- en herstellingskosten te dekken. De buitenlandse belastingen die het onroerend goed bezwaren mogen evenwel niet (meer) in mindering worden gebracht. Let wel: ook voor deze eigenaars geldt/gold een aangifteverplichting tot vaststelling van het kadastraal inkomen. Dit is immers ook in het raam van de personenbelasting van belang om de minimale belastbare grondslag te bepalen. U zal bijgevolg het (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen moeten aangeven, alsook het totaalbedrag van de huurprijs en huurvoordelen.

Er wordt verder ook in een rubriek B voorzien in de aangifte waarin u zal moeten verduidelijken welk gedeelte van uw onder rubriek A aangegeven onroerende inkomsten voortvloeien uit buitenlands vastgoed. U moet hierbij telkens het land, de code uit rubriek A (waarin de onroerende inkomsten opgenomen werden) en het aangegeven bedrag vermelden. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de inkomsten waarop de vrijstelling met progressievoorbehoud van toepassing is (ingeval er een dubbelbelastingverdrag werd gesloten met het land waar het onroerend goed gelegen is, waaruit blijkt dat een vrijstelling toegekend moet worden) en de inkomsten waarvoor de belasting met de helft wordt verminderd (ingeval u zich niet kan beroepen op een dergelijke vrijstelling).

(1) https://www.cazimir.be/nieuws/aangifte-van-start; https://www.cazimir.be/nieuws/aangifte-buitenlands-vastgoed-een-kritische-kijk-op-het-aangifteformulier
(2) Er is sprake van ‘aanzienlijke wijzigingen’ aan gebouwen indien de verandering leiden tot een verhoging vermindering van het kadastraal inkomen met minstens 15% of 50 euro.
(3) Naar aanleiding van de rechtspraak van het Hof van Justitie en omdat een reactie van de Belgische wetgever uitbleef, grepen de fiscale administratie en de rechtspraak zelf in. Zo probeerde de fiscus verschillende oplossingen uit te werken per (courant tweedeverblijfs)land om de ‘huurwaarde’ te bepalen en alsdan de belastbare basis vast te stellen. Zo aanvaardde men een formule uitgewerkt op basis van bijvoorbeeld de ‘valeur locative’ voor Frankrijk, de ‘valor catastral’ voor Spanje, de WOZ-waarde voor Nederland, en de ‘rendita catastale’ voor Italië. Door een arrest van het hof van beroep van Luik werd het in de praktijk mogelijk om ook voor andere EER-landen een belastbare basis vast te stellen (Luik 28 juni 2017, nr. 2010/RG/887.).
(4) https://financien.belgium.be/nl/Actueel/aangifte-pb-aanslagjaar-2022-voorbereidende-documenten