Bouwen op grond van uw partner: deze maatregelen treft u het best op voorhand

Het is een vaak voorkomende problematiek tussen feitelijke en wettelijke samenwoners, maar ook tussen gehuwden, onder het stelsel van scheiding van goederen: één van de partners bezit een grond en men bouwt hier samen een woning op. Deze woning wordt betaald met gelden van beide partners. Nadien gaat men uit elkaar en speelt de vraag naar eigendom en/of vergoeding.

Ons burgerlijk wetboek gaat uit van het principe van natrekking: dit houdt in dat de eigenaar van een grond ook eigenaar wordt geacht te zijn van alles wat er zich op of onder die grond bevindt.

De echtgenoot die geen eigenaar is van de grond kan wel proberen een vergoeding te verkrijgen voor de gelden die hij/zij in de woning heeft geïnvesteerd. Een eerste probleem is het vinden van een rechtsgrond (een wettelijke bepaling) om deze vordering op te baseren. Dit is vaak lastig en meestal komt men uit bij de rechtsfiguur van de “verrijking zonder oorzaak”. De echtgenoot-eigenaar zal vervolgens vrijwel altijd aanhalen dat de betalingen door de andere echtgenoot gewoon bijdragen in de lasten van het huwelijk/samenwoning waren en dat hij/zij in ruil gratis kon verblijven in de woning. Daarenboven verkrijgt men op grond van de verrijking zonder oorzaak enkel een schuldvordering in geld op de echtgenoot-eigenaar en geen zakelijke rechten op de woning.

In een recent arrest van het Hof van Beroep te Gent wordt een alternatieve oplossing gebruikt. In casu hadden twee wettelijk samenwonende partners samen een woning gebouwd op de bouwgrond van één van hen. De partners hadden onder meer gezamenlijk een architectenovereenkomst gesloten, diverse aannemingsovereenkomsten gesloten, een bouwvergunning aangevraagd, een hypothecaire lening aangegaan en bepaalde bouwmaterialen gekocht.

Het Hof van Beroep te Gent leidt uit deze feiten af dat het koppel afstand heeft gedaan van het principe van natrekking door de stilzwijgende vestiging van een opstalrecht. Bij een opstalrecht is er sprake van een eigendomssplitsing tussen de grond en de gebouwen die erop staan. De grond blijft eigendom van één echtgenoot, terwijl het huis onverdeeld eigendom is van beide echtgenoten.

In geval van een breuk kan men vervolgens de uitonverdeeldheidtreding vragen als men kan aantonen dat de onverdeeldheid geen reden van bestaan meer heeft, bijvoorbeeld de onverdeeldheid met betrekking tot de woning is slechts zinvol zolang de relatie duurt. Komt de relatie ten einde, dan heeft het verder bestaan van de onverdeeldheid geen zin meer.

Het grote voordeel van deze oplossing is dat beide echtgenoten een zakelijk recht bezitten op de woning. Een zakelijk recht biedt meer zekerheid en bescherming dan een louter verbintenisrechtelijke vergoedingsvordering. Anderzijds mag de draagwijdte van dit arrest niet overschat worden: in casu konden de echtgenoten zéér goed bewijzen dat ze de woning samen gebouwd hadden, wat niet altijd het geval zal zijn.

Om deze redenen anticipeert men best op deze problematiek bij de bouw van een woning op grond die slechts van één partner is, via huwelijkscontract of in een samenlevingsovereenkomst. Hierbij moet dan met de partijen besproken worden welke rechten ieder wenst te verkrijgen (zakenrechtelijk of vermogensrechtelijk), of, en zo ja, welke vergoeding er eventueel moet betaald worden door de partner-grondeigenaar enz.