NEWSFLASH: VLABEL maakt opnieuw bocht van 180 graden: natrekking bij einde zakelijk recht dan toch niet belast!?

In een vorig artikel op onze website, gaven we u mee dat Vlabel in een concreet dossier over is gegaan tot de heffing van het verkooprecht bij het tenietgaan van het opstalrecht wegens het verstrijken van de overeengekomen duurtijd indien de opstalgever vennoot is van de opstalhouder. Met dergelijke stellingname breidde Vlabel haar zienswijze met betrekking tot het toepassingsgebied van de fictiebepaling van artikel 2.9.1.0.4. VCF en 2.9.1.0.5. VCF opnieuw uit. Zeer recent heeft Vlabel in datzelfde dossier formeel bevestigd af te zien van dit standpunt. Hierbij verklaart Vlabel dat ze “ook andere dossiers van natrekking van een (accessoir) opstalrecht niet zal belasten op basis van artikel 2.9.1.0.4., eerste lid en artikel 2.9.1.0.5. VCF.”

In een concreet dossier ontving een belastingplichtige eerder dit jaar een brief, waarin Vlabel stelde als volgt:

“De verkrijging door (...) van de gebouwen, in zoverre deze vennoot was van (...), ingevolge de uitwerking van het recht van natrekking wordt gevat door artikel 2.9.1.0.4, eerste lid VCF.
(...)
Teneinde te kunnen overgaan tot een heffing van het verkooprecht aan het tarief van 12% op de verkrijging van de gebouwen, verzoek ik U de verkoopwaarde van de opstallen op datum van (einde opstalrecht) - ofwel de verkoopwaarde op datum van (einde opstalrecht) van de gebouwen mede te delen.”

Wij namen aan dat het in casu om een nieuw standpunt van Vlabel ging. In het verleden werd artikel 2.9.1.0.4, eerste lid VCF weliswaar toegepast op een verkrijging van de opstallen door de vennoot van de opstalhouder bij een vervroegde, wederzijdse beëindiging of eenzijdige afstand van het recht van opstal (1). Er zijn ons evenwel geen eerder gepubliceerde standpunten bekend die deze redenering doortrokken naar een verkrijging van de opstallen bij het verstrijken van de overeengekomen duurtijd van het opstalrecht.

Dit nieuwe standpunt berustte ons inziens op een verkeerde interpretatie van de wettekst. We probeerden dit in onze correspondentie aan Vlabel dan ook duidelijk te maken.

Zo kan het verkooprecht o.i. enkel geheven worden op akten die aan de registratieformaliteit zijn onderworpen, hetgeen in casu niet het geval is:

“Enkel akten waarbij de eigendom van in België gelegen onroerende goederen wordt overgedragen of aangewezen dienen geregistreerd te worden (art. 19,2° W. Reg.).
(...)
In casu is er geen sprake van enige registratieverplichting. De eigendomsverwerving van het gebouw ingevolge natrekking geschiedt uit kracht van wet. Verkrijgingen uit kracht van wet zijn noch eigendomsoverdragend, noch eigendomsaanwijzend.” (2)

Bovendien riep dit standpunt ook diverse andere vragen op die relevant zijn voor de praktijk.

Zo rijst de vraag of Vlabel dan ook terugkomt op de principiële niet belastbaarheid van de natrekking van accessoire opstallen bij einde erfpacht, vruchtgebruik of huur (bij het verstrijken van de duurtijd). Worden deze “verkrijgingen” ook gevat door de verkrijging “door een vennoot”?

Een andere relevante vraag die we ons stelden betreft het belastbaar tijdstip, in het bijzonder gelet op het gebrek aan een akte of geschrift.(3)

Vlabel liet evenwel weten het hier niet mee eens te zijn en alsnog over te gaan tot een heffing van het verkooprecht in toepassing van art. 2.9.1.0.4. VCF “gelet op de vestigingsakte van het opstalrecht (...) en gelet op het rechtsfeit van de uitwerking van het recht van natrekking bij het eindigen van het opstalrecht door het verstrijken van de duurtijd.
(...)
De zinsnede ‘op welke wijze ook’, is duidelijk en kan niet anders geïnterpreteerd worden. VLABEL meent dat deze in de voorliggende case van toepassing is. Het is correct dat er in casu geen registratieverplichting bestaat t.a.v. de natrekking die plaatsvond doch dit wordt ook niet vereist door art. 2.9.1.0.4, eerste lid VCF.” (eigen benadrukking)

Vlabel ging over tot een ambtshalve schatting van de verkoopwaarde van de opstallen en vestigde op basis hiervan een aanslag. Hierop verzochten wij Vlabel om hun nieuwe standpunt officieel bekend te maken op hun website gezien de impact die zij heeft op de praktijk. Immers zou dit logischerwijs tot gevolg hebben dat de meeste opstal structuren op het einde van de rit aanleiding zouden geven tot een heffing van 12% registratiebelasting. Immers kan men als grondeigenaar-vennoot veelal niet terugvallen op de uitzondering “historische vennoot” daar in de meeste gevallen de gebouwen werden opgericht door de vennootschap (en dus niet verkregen met toepassing van registratiebelasting).

Dit nieuw standpunt kwam er niet, doch tot onze verbazing wij op heden het volgende bericht van Vlabel:

“Na kennisname van uw bijkomende argumentatie, na verder onderzoek en na bespreking op het standpunten overleg heeft VLABEL finaal besloten art. 2.9.1.0.4, eerste lid VCF niet toe te passen op de voorliggende constellatie. Concreet wil dat zeggen dat de natrekking in het betrokken dossier niet zal getaxeerd worden en dat VLABEL ook andere dossiers van natrekking van een (accessoir) opstalrecht niet zal belasten op basis van art 2.9.1.0.4, eerste lid en art. 2.9.1.0.5 VCF.”

Hoewel wij dergelijke, volgens ons correcte, interpretatie van deze wetteksten enkel maar kunnen toejuichen, blijven we op onze honger zitten met betrekking tot het doorslaggevende argument dat deze ommekeer bij Vlabel tot stand gebracht heeft. Heeft Vlabel ingestemd omdat er geen sprake is van een ‘verkrijging’ (waardoor eventueel ook eerdere standpunten moeten worden herzien)? Of is het doorslaggevend element het ontbreken van een overeenkomst of akte? Zal Vlabel deze beslissing aanhouden ook indien er bij het einde van het recht van opstal een vergoeding gelijk aan de venale waarde wordt betaald (i.e. de vergoeding die volgens de FOD Financiën minimaal verschuldigd is)?

Het blijft bijgevolg onduidelijk of Vlabel artikel 2.9.1.0.4 VCF zal blijven toepassen op de vervroegde beëindiging van een recht van opstal of bij de verkrijging van accessoire opstallen ingevolge de vervroegde beëindiging van het hoofdrecht?

De moderne rechtsleer is immers van mening dat het recht van natrekking geen oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging is maar een loutere uitbreiding van het voorwerp van het eigendomsrecht, waardoor er ons inziens tout court geen ‘verkrijging’ in de zin van artikel 2.9.1.0.4., eerste lid VCF voorligt! (4) Dit geldt des te meer voor de verbouwingen die dusdanig worden geïncorporeerd in het bestaande gebouw. De rechtsleer meent o.i. terecht dat hier sprake is van onmiddellijke natrekking, enkel de betaling van de vergoeding wordt uitgesteld tot het einde van het hoofdrecht.

Er blijft onduidelijkheid. Onduidelijkheid die men ook enigszins had kunnen verwachten wanneer een bepaling die oorspronkelijk werd ingevoerd in 1913 en die enkel verkrijgingen door een vennoot in zijn hoedanigheid van vennoot viseerde, plots meer dan honderd jaar later (i.e. in 2014) compleet wordt geherinterpreteerd en eensklaps een toepassingsgebied krijgt dat de wetgever helemaal niet had voorzien.

Wanneer men een kromme redenering blijft doortrekken, dan zal men uiteindelijk vaststellen dat de toepassing ervan absurde gevolgen met zich meebrengt…

Voetnoten

(1) Zie o.a. Voorafgaande beslissing nr. 16040 dd. 3 oktober 2016 en Voorafgaande beslissing nr. 17024 dd. 4 september 2017.

(2) F. WERDEFROY, Registratierechten 2006-2007, Mechelen, Kluwer, 2006, 576, nr. 546; P. TRUYEN, “De fiscale gevolgen van de zakenrechtelijke natrekking”, AFT 2009, afl. 3, 12-13; Vr. nr. 238 VAN HERCK 18 maart 1985, Vr. en Antw. Senaat 1985, 9 juli 1985, 1891, nr. 39.

(3) Artikel 3.3.2.0.1. §1, 9° VCF stelt immers dat de registratiebelasting voor niet verplicht registreerbare handelingen verschuldigd is in het jaar waarin de akte of het geschrift dat aanleiding geeft tot de heffing van de registratiebelasting ter registratie wordt aangeboden.

(4) V. SAGAERT, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2021, 1189-1190, nr. 1371.