​Huurwaarde buitenlands onroerend goed - brengt de circulaire meer duidelijkheid?

De fiscale administratie heeft een nieuwe circulaire gepubliceerd waarin het begrip ‘huurwaarde’ voor niet verhuurde onroerende goederen die in het buitenland zijn gelegen verder wordt uitgewerkt. Het betreft een reactie op de rechtspraak van het Europees Hof waarbij België veroordeeld werd voor de verschillende fiscale behandeling van Belgische en buitenlandse tweede verblijven. Maar lang niet alle problemen zijn daarmee opgelost...

Buitenlands niet-verhuurd onroerend goed: werkelijke huurwaarde als fictief inkomen

Belgische inwoners moeten hun wereldwijde inkomsten vermelden in hun Belgische belastingaangifte. Zo moeten ook niet-verhuurde onroerende goederen worden aangegeven. Het probleem is dan dat, aangezien er geen huur wordt betaald, er geen inkomsten in de strikte zin zijn. De oplossing van de Belgische wetgever is dat er een fictief inkomen wordt toegekend aan de niet-verhuurde onroerende goederen. Voor Belgische onroerende goederen betreft dit het kadastraal inkomen, voor buitenlandse onroerende goederen, waar geen kadastraal inkomen voor bestaat, de werkelijke huurwaarde.

Merk op dat in de praktijk zulke buitenlandse inkomsten niet daadwerkelijk worden belast. België heeft immers dubbelbelastingverdragen gesloten met vele landen, waaronder alle Europese lidstaten, die bepalen dat onroerende inkomsten enkel belastbaar zijn in de staat waar het onroerend goed is gelegen. De staat waar u woont, België dus, zal deze inkomsten vrijstellen met een progressievoorbehoud. Dit progressievoorbehoud zorgt ervoor dat het gemiddeld tarief dat van toepassing is op uw overige inkomsten (loon, pensioen, …) toch hoger wordt als u buitenlandse onroerende inkomsten heeft. Het is dus voor dit progressievoorbehoud dat onderstaande discussie relevant is.

Discriminatie in vergelijking met Belgisch niet-verhuurd onroerend goed

Deze oplossing heeft echter voor een nieuw probleem gezorgd. Het kadastraal inkomen is in de meeste gevallen een stuk lager dan de werkelijke huurwaarde, waardoor de belasting op Belgische tweede verblijven lager is dan deze op buitenlandse tweede verblijven. Deze ongelijke behandeling is volgens het Europees Hof van Justitie strijdig met Europees recht. Belgen met tweede verblijven in een Europese lidstaat werden volgens het Hof immers gediscrimineerd tegenover Belgen met een tweede verblijf in België, die veel gunstiger worden belast.

De uitspraak van het Hof werd op gejuich onthaald door Belgen met tweede verblijven in Frankrijk, Spanje, Nederland, etc. Zij meenden in de toekomst immers te worden belast op een lagere belastbare basis. In de praktijk was de situatie echter niet zo eenvoudig. Het Hof had immers geoordeeld dat de huidige Belgische regeling strijdig was met het Europees recht, maar had niet gezegd hoe en wanneer de Belgische regels moesten worden gewijzigd. Intussen bleef de Belgische wetgever stilzetten, en bleven de toepasselijke Belgische regels dus tot op heden ongewijzigd.

Belgische rechtspraak - "valeur locative brute" voor Frans onroerend goed

Het Hof van Justitie had dus enkel vastgesteld dat de Belgische regels strijdig waren met het Europees recht. De concrete zaak die aanleiding gaf tot dit arrest, werd terug doorverwezen naar de Belgische rechter om een uitspraak ten gronde te doen. Bij gebrek aan tussenkomst van de Belgische wetgever, was het dus aan het Hof van Beroep van Antwerpen om een oplossing uit te denken.

Bij een arrest van 2 juni 2015 oordeelde het Hof van Beroep van Antwerpen dat, bij gebrek aan wettelijke regeling om de huurwaarde van in het buitenland gelegen onroerende goederen te berekenen, moet worden uitgegaan van de ‘valeur locative brute’ voor Franse onroerende goederen. Daarvan mag de belastingplichtige volgens het Hof de ‘taxe foncière’ aftrekken, alsook de ‘taxe d’habitation’ indien deze gevestigd is op naam van de eigenaar.

In de zaak voor het Hof had de administratie de jaarlijkse huurwaarde initieel op 16.414 EUR geschat. Voor een Belgisch koppel met een gemiddeld pensioen van 35.000 EUR zou dit een globale belasting van ongeveer 6.045 EUR betekenen. Indien het buitenlands vastgoed zou worden geschat op basis van de taxe foncière, zou het belastbaar inkomen slechts 1.245 EUR bedragen. De globale belasting wordt dan beperkt tot 3.547,22 EUR, oftewel een besparing van bijna 2.500 EUR (op basis van gemeentelijke opcentiemen van 8%).

Dit arrest was echter niet naar de zin van de fiscale administratie. Op 29 juli 2015 erkende minister van Financiën Johan Van Overtveldt het “voor de administratie ongunstig arrest” in de Kamer, en bevestigde hij dat zijn administratie de kwestie onderzoekt “zodat zij de nodige conclusies kan trekken en zo vlug mogelijk alle nodige beslissingen ter zake kan nemen”.

Circulaire: forfaitair geraamde brutohuur

Op 29 juni 2016 publiceerde de fiscale administratie haar conclusies in een circulaire met betrekking tot het begrip ‘huurwaarde’. Hierin bevestigt zij impliciet het arrest van het Hof van Justitie, door te stellen dat een huurwaarde ook een ‘forfaitair geraamde brutohuur die daar in aanmerking wordt genomen voor de vestiging van een belasting. (vb. een brutohuurwaarde die op basis van referentiepercelen werd vastgesteld…)’ of het ‘belastbaar inkomen voor dat onroerend goed dat daar in aanmerking wordt genomen voor de berekening van een inkomstenbelasting‘ kan zijn.

Specifiek voor Frankrijk worden twee voorbeelden gegeven. Zo moet de ‘valeur locative brute’ worden bepaald door het bedrag onder ‘base’ op het Franse aanslagbiljet van de 'taxe foncière' te vermenigvuldigen met twee. Vervolgens worden de in het buitenland verschuldigde belastingen afgetrokken. Opgelet, volgens de administratie is de ‘taxe d’habitation’ geen echte belasting, en kan zij dus niet worden afgetrokken. Enkel de betaalde ‘taxe foncière’ mag dus worden afgetrokken. Men kan echter ook gebruik maken van de forfaitaire kostenaftrek van 40%.

Eindelijk duidelijkheid?

De circulaire is zonder twijfel een stap in de goede richting. Toch blijven vele punten openstaan, tot de wetgever eindelijk optreedt. De circulaire spreekt immers enkel expliciet over tweede verblijven in Frankrijk. Logisch, omdat de voorgaande rechtspraak betrekking had op een tweede verblijf in Frankrijk. Maar wat als u een tweede verblijf heeft in één van de overige 26 (25 na de Brexit) Europese lidstaten? In de meeste Europese lidstaten bestaat er immers geen forfaitair geraamde brutohuur, waardoor men niet anders belast kan worden dan op de werkelijke huurwaarde. Voor tweede verblijven in deze lidstaten blijft de discriminatie dus bestaan.

In twee lidstaten kan de circulaire wel goed worden toegepast. In Nederland wordt de ‘box 3’-heffing forfaitair geheven op 4% (tussen 2,9% en 5,5% vanaf 1 januari 2017) van de ‘WOZ-waarde’. In Spanje wordt de belasting bij eigen gebruik geheven op een fictief huurinkomen van 2% van de ‘valor catastral’ (1,1% van de valor catastral indien deze werd bepaald sinds 1994). Beide bedragen kunnen dus als forfaitair geraamde brutohuur worden aangegeven, in de mate zij lager zijn dan de werkelijke huurwaarde. De uitspraak van het Europees Hof van Justitie verbiedt u immers niet om deze werkelijke huurwaarde toch aan te geven, als deze lager zou zijn dan het forfaitair bedrag.

Twee opties voor de Belgische wetgever

De Belgische wetgever heeft nu in theorie twee opties. Ofwel moet er een kadastraal inkomen worden toegewezen aan elk tweede verblijf in elke Europese lidstaat en wordt iedereen belast op dit kadastraal inkomen, maar dat is praktisch uiteraard niet haalbaar. Ofwel moeten ook Belgische tweede verblijven worden belast aan de werkelijke huurwaarde. Een plotse belastingverhoging op Belgisch vastgoed is echter politiek moeilijk te verantwoorden. In de praktijk is deze optie dus even onwaarschijnlijk.

In een land als België is er in zulke situaties gelukkig nog een derde optie; de ‘solution à la belge’. De Belgische wetgever zit niet toevallig stil. Zolang er niets gebeurt, en de situatie blijft aanslepen, blijft iedereen tevreden. Laat de volgende legislatuur maar een oplossing zoeken als de Europese Commissie een inbreukprocedure zou opstarten. De problemen pas oplossen als ze zich stellen, weet u wel, en ondertussen proberen we voor elk land een ‘praktische’ oplossing te vinden zoals het Hof van Beroep van Antwerpen dat al deed voor Frankrijk.